Immeuble 140m2-SAINT-ÉTIENNE

Bonjour,

Suite à mes recherches au sein de mon réseau, j’ai détecté un super bien pour votre compte !

Il s’agit d’un immeuble en monopropriété situé en hyper centre.

Cet immeuble est un immeuble sur cours, au 7 rue Dormoy à Saint-Etienne, dans le quartier vivant de Jean Jaurès.

Le bien se compose de 4 petits appartements identiques, d’une superficie de 35 m2 chacun environ (en attente du mesurage exact).

L’état général est bon, 3 des 4 appartements sont actuellement occupés comme suit :

- RDC : occupé, loyer 422 euros CC / mois, locataire à jour de ses paiements

- R+1 : libre (photographies jointes)

- R+2 : occupé, loyer 430 € CC/ mois, la locataire a donné son préavis, elle quittera le logement au 31/05/2025

- R+3 : occupé, loyer 415 € CC/mois, locataire à jour de ses paiements

Les parties communes de cet immeuble sur cour sont très propres ainsi que sa façade.

A noter : Pour accéder à cet immeuble, il faut traverser l’immeuble donnant sur rue, les parties communes de ce dernier sont « moyennes », une partie de ses dernières donne sur les arrière-cuisines du restaurant kebab en RDC du 7 rue Dormoy.

L’ensemble est situé dans une rue très connue et appréciées des étudiants et jeunes actifs à Saint-Etienne.

C’est une situation adéquate en lien avec la typologie des biens concernée car vos locataires trouveront tous types de commerces, restaurants, bars et commodités de vie de la ville à seulement quelques pas.

L’emplacement est idéal pour les jeunes et étudiants.

L’adresse est très bien desservie par les transports en commun, (je vous laisse voir sur le plan de situation que je joins à cet envoi).

Le premier arrêt de tramway se trouve à 200 mètres à pied sur la Place Jean Jaurès (soit à deux minutes à pied de l’immeuble).

En outre, il y a également de nombreux arrêts de bus à proximité.

C’est un bon emplacement et il y a une demande à la location, comme en témoigne la situation locative actuelle : 3 appartements sur 4 sont loués.

L’un d’entre eux vient de se libérer (il s’agit d’un T1/T2 de 35m2 situé au premier étage). Je vous joins les photos, cet appartement est en très bon état général. Il était loué 455€ CC, en nu jusqu’à présent.

Si vous le souhaitez, vous pourrez meubler ce bien dès que vous en serez propriétaire afin de développer encore davantage son rendement pour approcher les 500 € CC/mois.

A noter : l’emplacement en hyper centre de ces petits biens laisse également envisager une exploitation en courte durée, si tel est votre choix dans l’avenir et/ou pour mixer la typologie de l’exploitation des divers appartements.

Vous pourriez ainsi avoir quelques appartements loués en nu, d’autre en meublé longue durée et enfin peut-être un en meublé courte durée. Ceci est une option à envisager.

Néanmoins, pour ne pas fausser les chiffres, j’ai établi la projection financière que je vous joins sur la base des loyers actuellement pratiqués, en nu et en l’état.

Vous constaterez qu’il y a donc un potentiel de valorisation certain puisque nous sommes déjà sur un rendement locatif de plus de 9 % !

L’ensemble des diagnostics seront refaits pour la vente, mon apporteur d’affaires m’indique que les anciens DPE classaient ces biens en E mais comme l’algorithme de calcul pour les biens de moins de 40 m2 a changé au 1er juillet 2024, il se peut que les DPE soient finalement en D. Je vous tiendrai informé dès que j’en saurai davantage.

Au niveau des travaux : à ce stade, je n’ai rien budgété car :

- 3 appartements sur 4 sont déjà occupés

Les points positifs sont les suivants :

- Emplacement attractif pour la typologie de biens concernés

- Rendement locatif déjà présent

- Une très bonne base, encore un peu développable

C’est une superbe opération qui dégage un très bon rendement locatif, encore développable.

Je vous joins la projection financière de l’opération à ce jour.

Ce bien est « off market » et sera prochainement proposé à 215 000 euros. Nous pouvons tenter une offre à 200 000 euros (sans certitude qu’elle soit acceptée car le bien n’est pas encore sur le marché). Si cette dernière n’est pas acceptée, il faudra envisager de se positionner au prix demandé.

Je pense que ce bien correspond à l’ensemble de vos critères.

Pouvez-vous me confirmer votre intérêt pour cette opération dans les meilleurs délais SVP afin que je me positionne pour vous ?

Je me tiens à votre disposition pour toutes informations complémentaires, n’hésitez pas à me contacter.

• Immeuble Immeuble de 140 m²